Оценка права аренды

При определении размера и периодичности платежей за пользование имущественным активом для сторон соглашения важна справедливая рыночная стоимость. При этом объектом оценки кроме материальных ценностей становится право аренды. Процедура имеет рекомендательный характер к проведению, переходящий в обязательный порядок, если право собственности на арендуемый объект недвижимости принадлежит государству либо муниципалитету.

Цель и основания для оценки

Совокупность прав на любой передаваемый во временное пользование материальный актив имеет установленные ограничения владельцем. Цель оценки – трансформировать запланированную выгоду с учетом ограничителей в объективное денежное измерение, выраженное в виде справедливой рыночной цены. Выступить инициатором процедуры вправе любая заинтересованная сторона перед совершением сделок по передаче права аренды арендатором:

• в субаренду по подписываемому с субарендатором договору;
• в залог объекта при кредитовании;
• при продаже компании, обладающей временными правами владения;
• в случае внесения в уставный капитал.

Предоставленное право аренды земельного участка или иного объекта арендатор может реализовать в пределах делегированных арендным договором полномочий. Если арендодатель запрещает передачу объекта в субаренду третьим лицам, то права арендатора ограничиваются исключительно временным владением. При отсутствии ограничений любое из перечисленных оснований требует указания стоимостных показателей, отсутствие которых влечет к недействительности заключенного соглашения.

Влияющие на стоимостную оценку факторы

Стоимостные показатели определяются спектром финансовых выгод и объемом обязательств, получаемым и принимаемым арендатором. На стоимость права аренды участка земли влияют:

• Физические характеристики объекта:
  
  
  • общая площадь, местоположение и рельефные особенности местности;
  • размещенные инженерные коммуникации;
  • расположенные постройки на участке.
• Ожидаемая выгода, рассчитываемая на основании:
  
  
  • срока заключенного договора, условий пролонгации и предпосылок для досрочного расторжения по инициативе любой из сторон;
  • предусмотренного платежного периода и размера арендных платежей;
  • стоимостных критериев арендных прав на аналогичные участки.
• Юридический статус земельного участка относительно:
  
  
  • категории земель и разрешенных направлений использования, в частности, земли сельскохозяйственного назначения недопустимо использовать для строительства промышленных сооружений;
  • разрешений на проектные и строительно-монтажные работы, а также наложенных ограничений и обременений;
  • права собственности земельного участка, например, при принадлежности государственным или муниципальным властям оценка обязательна.

Положения арендного договора необходимо оценивать не только с точки зрения абсолютной величины затрат, но и с учетом уровня перспективной доходности. Ведь дополнительные расходы приводят к увеличению дохода в рамках разрешенного арендодателем использования. Например, строительство крытой автостоянки или простой площадки для автомобильного транспорта несоизмеримо как по требующимся вложениям, так и по показателям доходности в будущем.

Принципы проведения оценки

В 90 % случаев прямой сравнительный анализ для оценки затруднителен или невозможен ввиду отсутствия абсолютных объектов-аналогов, что обусловлено правовой неравнозначностью. Это касается разницы передающихся объектов в оперативную аренду или финансовый лизинг, предполагающий приобретение в собственность при выполнении условий выкупа. Оценщики применяют комплексный подход, базирующийся на трех основных принципах:

1. Полезности – приоритетности уровня запланированной выгоды от использования объекта над расходами как в текущем периоде, так и в перспективе. Право аренды с последующим выкупом несоразмерно с дополнительными расходами при сравнении с аналогами, передаваемыми только во временное пользование.
2. Справедливости – «опоры» исключительно на достоверные сведения, зафиксированные в виде кадастровой стоимости, предельно соответствующей рыночному параметру. Дополнительно учитываются сопоставимые условия передачи прав, включая сроки, сумму ежемесячного платежа и возможность перехода права собственности.
3. Сбалансированности – учету текущих и прогнозных показателей. При оценке учитывается спрос и предложение на аналогичные объекты в динамике, а при повышении спроса параллельно с покупательной способностью, рыночная стоимость имеет тенденцию к увеличению.

При сомнениях арендодателя или арендатора относительно объективности стоимости арендного права целесообразно инициировать независимую оценку. Специалисты НЭУ НИЦ «Столичный эксперт» проведут комплексное исследование объекта, установят реальную стоимость и обоснуют расчетную величину, оптимальную для участников сделки. Это важно для субъектов арендных правоотношений, которые вправе пересматривать ценовой параметр не чаще одного раза в год.

Звоните прямо сейчас!
тел. +7(495)762-14-03, +7(917)548-15-88 (WhatsApp, Viber)
задайте свой вопрос или воспользуйтесь формой обратной связи ниже