Экспертиза для установления сервитута

Нередко владельцы соседних земельных участков не могут прийти к консенсусу в отношении землепользования, не причиняющего ущерб друг другу. При этом инициатор установления сервитута не может использовать принадлежащее владение по прямому назначению. Комплексная экспертиза проводится с целью признания ограниченных прав и разделения «зоны ответственности» собственников.

Правовое регулирование сервитута

Собственник земли, независимо от принадлежащей площади, вправе потребовать от владельцев прилегающих и близлежащих территорий предоставления права на ограниченное пользование землевладениями – сервитута. Основания для установления предусмотрены п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации:

• обеспечение прохода и проезда через прилегающий участок;
• осуществление строительства, ремонта, реконструкции и беспрепятственной эксплуатации соседних объектов;
• удовлетворение иных нужд владельца объекта недвижимости, невозможное без установления ограничений.

Сервитут устанавливается в компромиссном порядке, а при отсутствии соглашения между собственниками смежных или близлежащих владений спор разрешается в суде. Поскольку наложенное обременение сервитутом не должно препятствовать ущемлению полноправного распоряжения участками, нужно найти баланс для максимального обеспечения интересов обеих сторон.

Необходимость комплексного исследования

Для установления права на ограниченное пользование прилегающей территорией следует кроме фиксации границ достоверно определить стоимость, подразумевающую денежную компенсацию за «вынужденные неудобства, причиняемые соседями». Комплексный подход включает совокупность двух исследований с привлечением экспертов-землеустроителей и экспертов-оценщиков:

1. Землеустроительная экспертиза. Процесс исследования базируется на сравнении результирующих показателей:
    
   • отраженных в правоустанавливающей, правоподтверждающей и технической документации, содержащей информацию о площадях, границах и расположенных сооружениях на интересующем объекте недвижимости;
   • полученных в результате выполненных замеров геодезическими приборами по месту расположения, включая пересчет площадей и определение границ земельного участка.
2. Оценочная экспертиза. В основе метода оценки заложено сопоставление значимых параметров относительно стоимостных критериев:
    
   • определения рыночной цены земельного участка в сопоставимых условиях с учетом наложенного обременения;
   • перевода в денежный эквивалент «стоимости неудобств», причиненных введением ограниченного пользования.

Владелец обремененной сервитутом территории вправе претендовать на соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ) по аналогии с передачей объекта в аренду. Размер и периодичность платежей устанавливается исходя из принципов соразмерности с учетом сферы деятельности участников.

Задачи экспертного исследования

Сервитут считается крайней мерой, без установления которой невозможно обойтись альтернативными методами. Производство экспертизы призвано определить условия ограниченного пользования, включая сведения об объекте недвижимости, срок и сферу действия, размер и периодичность платы. Первоочередные задачи экспертизы по инициативе суда заключаются в установлении:

• практической невозможности либо затруднительного характера доступа к имущественным активам истца без сервитута;
• возможности владельца использовать принадлежащий участок по целевому назначению, несмотря на обременение.

Экспертное заключение должно содержать аргументированные выводы о невозможности обойтись без сервитута, например, при отсутствии иного проезда на соседний участок кроме пересечения смежной территории. Также в представленных экспертами выводах должна фигурировать сумма реальной рыночной стоимости платы за обременение. При наличии нескольких вариантов суд будет стараться обеспечить баланс интересов сторон и установить ограниченное пользование на условиях, наименее обременительных для оппонента.

Требования к проведению экспертизы

Судебные органы могут признать экспертное заключение ненадлежащим или недопустимым доказательством. Свидетельством неполноты проведения экспертизы с аннулированием недостоверных результатов могут стать:

• отсутствие исследований по фиксации точного места расположения подземных коммуникаций и заложенных фундаментов на земельном участке;
• использование неактуальных сведений либо отсутствие в рабочей документации сделанного экспертами инженерно-топографического плана со съемкой местности;
• применение геодезических приборов, не прошедших поверку в установленный срок;
• привлечение к производству экспертиз специалистов, не подтвердивших квалификационный уровень дипломом, сертификатом и свидетельством о повышении квалификации.

Продуктивная командная работа НЭУ НИЦ «Столичный эксперт» гарантирует приобщение выводов к материалам судебного разбирательства в качестве веского доказательства. Комплексное исследование даст объективную оценку целесообразности сервитута, вводимых условий, сроков наложения ограничений и определения суммы ежемесячной или единовременной компенсационной выплаты за временные либо постоянные неудобства.

Звоните прямо сейчас!
тел. +7 (495) 762-14-03, +7 (499) 347- 21- 76
или воспользуйтесь формой обратной связи ниже