Оценка недвижимости
Оценка недвижимости — это процедура, позволяющая установить действительную цену недвижимого объекта на рынке. Исследование необходимо в разных ситуациях, например, для разрешения в судебных споров, определения затрат на улучшение арендованного имущества, оценки того, нужно ли вкладывать в производство.
Объекты исследования
В законах разных стран понятие «недвижимости» может трактоваться по-разному. В РФ к ней причисляют водные, космические объекты, а также:
- земельные участки;
- недра;
- объекты, которые находятся на земле и не могут перемещаться без изменения их предназначения и цены (скверы, садовые участки и др.);
- самолеты, вертолеты, корабли.
К недвижимости причисляют водные и воздушные суда, для которых требуется регистрация. Они относятся к недвижимому имуществу, так как после регистрации получают приписку к земельному участку.
Когда проходит оценка недвижимого имущества
Процедура необходима в случаях, взаимосвязанных с недвижимостью, а также правами на нее. Обычно исследование выполняют:
- перед куплей-продажей недвижимого имущества (инициатива оценки может исходить от продавца или покупателя);
- чтобы определить, нужно ли привлекать акционеров или запускать выпуск ценных бумаг;
- если надо переоформить доли между собственниками;
- в ходе страхования недвижимости;
- при составлении отчетности для налоговой инспекции;
- перед оформлением кредита;
- если нужна оценка кадастровой стоимости имущества;
- в ходе исполнения актов, вынесенных судебными органами;
- в случае ликвидации недвижимости;
- для решения гражданских дел, касающихся имущественных прав.
По каким направлениям проходит оценка
Чтобы выполнить исследование, эксперт-оценщик должен учитывать инженерные, финансовые и другие факторы. Объекты недвижимости обладают разными свойствами, поэтому эксперт выбирает подход, который применим для процедуры в данной ситуации.
Обычно требуется оценка недвижимости по следующим направлениям:
- расчет цены эксплуатации зданий и сооружений;
- оценка недвижимости, собственниками которой выступают предприятия промышленности, для изменения базы налогообложения;
- определение размера затрат арендатора для улучшения объекта;
- анализ аналогичной недвижимости;
- расчет кадастровой цены;
- установление показателя НЭИ в ходе исследования недвижимого имущества;
- анализ окупаемости коммерческого недвижимого имущества;
- установление технического состояния анализируемых сооружений, зданий;
- оценка недвижимости с позиции доходности или затрат;
- определение размера ущерба, причиненного под влиянием внешних факторов.
Ниже описаны некоторые направления оценочного исследования.
Расчет стоимости эксплуатации зданий либо сооружений
При определении цены учитываются площадь здания либо сооружения и направления его эксплуатации. Для офисных центров используют показатели класса зданий, например, «А» или «В», применяя утвержденную классификацию.
На стоимость недвижимого объекта может влияет сезон, параметры систем жизнеобеспечения, расположение относительно транспортных развязок, степень износа. Это учитывает эксперт-оценщик, выполняющий процедуру.
Оценка недвижимости промышленных предприятий для установления базы налогообложения
Многие виды оценки недвижимого имущества основаны на установлении рыночной стоимости объекта. Однако иногда цену устанавливают на основе показателей, не имеющих отношения к рынку.
Недвижимость в сфере промышленности может использоваться только для определенных целей. Такая собственность редко выставляется на открытый рынок, поэтому при ее оценке для целей налогообложения рыночная цена не учитывается.
Чтобы оценить недвижимость, которой владеют промышленные предприятия, применяют тот метод расчета стоимости, что учитывает остаточную цену возмещения. Это позволяет извлечь стоимость нерыночного вида, которая может применяться для целей налогообложения и расчетов бухгалтерии.
Оценка размера затрат арендатора для улучшения объекта
Многие предприниматели арендуют площади, чтобы вести на них коммерческую деятельность. Обычно пространства приходится переделывать под свои цели или выполнять ремонт.
В случаях, установленным законом, арендодатель должен возместить арендатору стоимость улучшения арендованного имущества. Чтобы определить затраты, по инициативе владельца, арендатора или суда — проводится оценочное исследование.
При расчете расходов на улучшение, специалист по оценке учитывает:
- цену выполненных работ, включая затраты на материалы;
- износ здания на текущую дату от момента прекращения ремонта;
- документы, подтверждающие, что владелец имущества согласен на улучшения;
- есть ли эффект от вложений арендатора.
Цена улучшений может определяться на дату оценки или на момент прекращения сделки.
Анализ показателя НЭИ
Этот вид исследования необходим, чтобы понять, как улучшить и эксплуатировать имущество для получения хорошего дохода. Анализ НЭИ особенно популярен в мегаполисах Участки там недешевые, поэтому использование зданий может давать хорошую отдачу. Это очень актуально для муниципальных помещений.
Эксплуатация объекта будет эффективной, если это целесообразно, материально осуществимо и законно. При таком применении имущества, оно будет высоко цениться на рынке.
Определение размера ущерба, причиненного в результате воздействия внешних факторов
Этот вид оценки обычно практикуется в ходе судебных споров о компенсации ущерба.
Под воздействиями извне понимают влияния природного, техногенного характера, а также нанесенные человеком. К ним относятся: стихийные бедствия, затопления в результате протечек, возникновение трещин, повреждение отделки помещения и др.
Негативные воздействия извне уменьшают ценность недвижимости на рынке. Установить размер ущерба может эксперт-оценщик.
Существуют разные подходы к расчету ущерба, причиненного имуществу в результате воздействия внешних факторов. То, какой метод выбрать, решает специалист, в зависимости от ситуации. Правильный подход помогает корректно установить размер ущерба.
Порядок исследования
Эксперт проводит процедуру на основании договора, после предоставления необходимых документов, которыми являются:
- справка из бюро технической инвентаризации;
- документы, подтверждающие права на объект;
- документация, устанавливающая границы владений;
- документы, в которых есть информация об объектах процедуры;
- юридические бумаги, в которых есть информация об обременениях имущества, например, договор залога.
Сроки исследования зависит от сложности и параметров недвижимости, поставленных перед экспертом задач, используемых методов.
Вопросы, выносимые на рассмотрение эксперта
Ниже приведен примерный перечень вопросов, которые могут быть вынесены на рассмотрение эксперта-оценщика:
- Сколько стоит недвижимый объект на рынке (здание, сооружение, дом, помещение, участок земли)?
- Чему равняется показатель НЭИ для недвижимого имущества?
- Сколько составляет кадастровая цена объекта?
- В какую сумму обошлись улучшения, которые были выполнены в отношении объекта аренды?
- В каком состоянии находится имущество с позиции его доходности?
- Как можно оценить недвижимости с позиции затрат?
- Сколько стоит имущество, которое учитывается при налогообложении?
Перечень вопросов зависит от ситуации. Чтобы составить его, нужно посоветоваться с экспертом-оценщиком.
НИЦ «Столичный эксперт» выполняет независимую оценку недвижимости. При этом используются методы, дающие наиболее точные результаты.
Звоните прямо сейчас!
тел. +7(495)762-14-03, +7(917)548-15-88 (WhatsApp, Viber)
задайте свой вопрос или воспользуйтесь формой обратной связи ниже
