Оценка промышленных объектов
Оценочная процедура проводится для обоснования стоимостных балансовых показателей, фигурирующих в регистрах учета и отчетности хозяйствующего субъекта. Оценка промышленных объектов требует нестандартного подхода с учетом индивидуальности, присутствия конкурентов, используемого оборудования и технологических циклов производства. Инициаторами проведения выступают собственники бизнеса в преддверии реорганизационных или проверочных мероприятий, а также заинтересованные лица перед совершением крупномасштабных сделок.
Целесообразность оценки
Основной критерий, служащий фундаментом для определения значимых экономических величин – кадастровая стоимость объекта. Показатель отражает реальную рыночную цену в сопоставимых условиях в интересующий момент времени. Справедливая рыночная стоимость важна владельцам бизнеса, потенциальным инвесторам и кредиторам в целях:
- формирования договорной цены при отчуждении промышленной недвижимости;
- установления суммы ежемесячных платежей при передаче объектов в финансовый лизинг, трастовое управление или оперативную аренду;
- постановки на баланс хозяйствующего субъекта и выбора метода амортизации в бухгалтерском и налоговом учете;
- определения фактической стоимости активов при реорганизации или ликвидации компании;
- объективной оценки имущественных прав в уставном капитале учредителей;
- сопоставления с показателями балансовой стоимости с внесением корректировок при расхождении для достоверности учета и финансовой отчетности;
- получения низкой процентной ставки с длительным периодом кредитования в банковских организациях;
- выявления перспективы сотрудничества для контрагентов и определения скорости окупаемости инвестиций;
- оценки страхования рисков для расчета размера премий, выплачиваемых страховщику и компенсаций для выплат страхователю при наступлении страхового случая;
- доказательной базы стоимостных параметров при спорах с контролирующими структурами;
- оспаривания кадастровой стоимости объекта в суде либо регистрационном органе.
Независимая оценка заключается в установлении предельно точных значений показателей, дающих инициатору веские аргументы для подтверждения занятой позиции. Заключение оценщиков подтверждает достоверность бухгалтерского учета, поскольку недопущение искажений между балансовыми и фактическими данными по стоимостным критериям важно для руководства компании и перспективных контрагентов.
Объекты оценки
Сложность процедуры относительно промышленной недвижимости заключается в специфике отраслевой принадлежности и необходимости комплексной оценки каждой структурной единицы. В качестве отдельных составляющих для исследований выступают:
- производственные помещения, включающие оборудование для технологического цикла;
- административные здания, вспомогательные бытовые и складские строения;
- инженерные коммуникации, содержащие систему теплообеспечения, электроснабжения и водоотведения;
- земельный участок, на котором размещены объекты недвижимости;
- сооружения с энергоустановками и охранной сигнализацией.
Для объективной оценки важно исследовать технологичность и нормативы экологичности производства, поскольку страхование промышленных объектов базируется на степени безопасности для жизни и здоровья людей, а также негативного воздействия на окружающую среду. На стоимостные показатели влияют дополнительные факторы – применяемые технологии, наличие конкуренции в исследуемом сегменте и возможность расширения путем увеличения энергетических мощностей.
Применяемые методы для оценки
Выбор методики зависит от цели и инициатора исследования. Специалисты в оценочной области используют один из трех традиционных способов:
- Сравнительный – базирующийся на сопоставлении характеристик изучаемого объекта недвижимости с существующими на коммерческом рынке аналогами. Подход к оценке интересен для потенциальных арендаторов, сопоставляющих ключевые стоимостные параметры с показателями аналогичной промышленной недвижимости перед принятием объекта в финансовый или оперативный лизинг.
- Доходный – опирающийся на текущую рентабельность и ожидаемую прибыль в будущем периоде с учетом финансовых рисков. Метод позволяет получить объективный результат относительно быстроты окупаемости вложений инвесторам.
- Затратный – основывающийся на расходной составляющей, рассчитываемой на восстановление и модернизацию объектов недвижимости. Способ актуален для собственников бизнеса, учитывающих текущие расходы по содержанию, а также для страховщиков, фиксирующих страховые риски перед подписанием договоров страхования.
Заключение НЭУ НИЦ «Столичный эксперт» – веский аргумент для доказательства стоимостных показателей в суде и разбирательствах во внесудебном порядке. Выводы экспертов используются для определения базы налогообложения и оспаривания кадастровой стоимости при ее необъективном завышении. Проведенная оценка поможет беспрепятственно получить кредит на льготных условиях в банке и противостоять налоговикам при несогласии с балансовыми показателями хозяйствующего субъекта по итогам проверки.