Оценка коммерческой недвижимости
Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости — вид оценочного исследования, которое может быть проведено по инициативе частного лица или суда.
Объекты оценки
Коммерческая недвижимость — это объекты, используемые собственниками для получения регулярной прибыли от коммерческой деятельности. К ним относятся:
- офисные центры;
- отдельные магазины;
- отели;
- бассейны;
- торговые центры;
- складские помещения;
- гаражи;
- промышленные сооружения и здания.
Исследуемые объекты играют важную роль в экономике РФ.
Когда проводят процедуру
По мере развития рынка увеличиваются цены на недвижимость. Если купить здание для бизнеса сейчас, то можно продать его дороже через несколько лет. Однако для этого нужно знать реальную стоимость квадратных метров.
С этой целью необходимо осуществление оценки. Во время исследования учитывают определенные факторы, например, место положение объекта, есть ли коммуникации, где находится ближайшая транспортная развязка и есть ли недалеко парковка.
Основания для независимой оценки коммерческой недвижимости:
- Имущественные споры. Экспертное заключение помогает обосновать свою позицию в суде.
- Оформление кредита. Банк оценивает имущество в качестве возможного предмета залога.
- Оформление доверительного управления, определение размера задолженности или списания — при реорганизации, банкротстве, ликвидации организации.
- Купля-продажа имущества. Оценка позволяет выяснить рыночную стоимость объекта, а также его удорожание в перспективе, например, при строительстве рядом метро.
- Привлечение инвестиций. Коммерческую недвижимость рассматривают как актив, для которого важна цена.
- Сдача имущества в аренду. Расчеты эксперта позволяют установить размер ежемесячной платы, а также условия договора, особенно касающиеся ответственности арендатора за порчу имущества.
- Оспаривание кадастровое стоимости. Если цена объекта определена, это может уменьшить налоговое бремя.
- Внесение доли в уставный капитал юридического лица.
- Постановка активов на баланс или списание с него.
- Заключение договора страхования. По результатам оценки страховщик определяет ежемесячные платежи, а также лимиты страховых выплат.
Установить цену имущества может только эксперт-оценщик, обладающий соответствующими знаниями.
Требования к эксперту
Специалист-оценщик должен:
- состоять в саморегулируемой организации оценщиков;
- соблюдать, правила этики, установленные СРО;
- иметь диплом о высшем образовании по специальности;
- заключить договор обязательного страхования деятельности оценщика;
- обеспечивать сохранность материалов, предоставленных заказчиком;
- если выполнить исследование невозможно, то сообщить об этом заказчику.
Документы для оценки
Специалист анализирует документы, относящиеся к объекту исследования. Обычно ими являются:
- документы, устанавливающие права на земельные участки, сооружения и т. д.;
- документы бюро технической инвентаризации;
- бухгалтерская документация.
Точный перечень документов можно узнать на консультации специалиста НИЦ "Столичный эксперт". Оценщик проанализирует сведения об имуществе, даст предварительную оценку, а также составит список документов, необходимых для процедуры.
В ходе исследования возможно изучение объектов-аналогов через интернет.
Как проводят оценку
Выделяют три главных подхода к определению стоимости недвижимости:
Сравнительный подход применяют тогда, когда у эксперта-оценщика есть достаточно правдивых данных о стоимости и параметрах аналогичного имущества. При этом специалист может сравнивать цены как уже проданного имущества, так и те, которые предлагают разные продавцы.
- Затратный подход. В него включаются методы, которые базируются на определении расходов, необходимых для приобретения, замены или воссоздания недвижимости, учитывая ее износ. Доходный метод также применяют для определения размеров расходов, необходимых для воссоздания абсолютной копии определенного объекта.
- Затратный подход обычно используют, если есть полные и достоверные данные, позволяющие выяснить величину затрат, достаточных для воссоздания аналогичной недвижимости. В Федеральных стандартах оценки прописывают условия, при которых можно признать имущество абсолютной копией того, которое исследуется.
- Сравнительный поход. В него входят методы, основанные на получении стоимости оцениваемой недвижимости путем ее сравнения с подобной. Эксперт может сравнивать оцениваемое имущество с аналогичным или выполнить статистический анализ. Он изучает информацию о рынке, на котором находится объект исследования.
- Доходный подход. Он заключается в расчете прибыли, которая предполагается от использования исследуемой недвижимости, а также в использовании методов, в основе которых находятся дисконтирование потоков денежных средств и капитализация дохода.
Доходный подход применяют тогда, когда есть правдивые и точные данные, позволяющие предположить размер прибыли, которую оцениваемая недвижимость будет давать собственнику. Информация должна позволять определить расходы, возникающие при использовании владельцем исследуемого имущества.
То, какой подход выбрать, решает оценщик на основе данных, которые у него имеются, а также своего опыта.
Независимая оценка в Москве
НИЦ «Столичный эксперт» проводит независимую оценку коммерческих объектов, если она необходима по различным основаниям. Все специалисты имеют знания и квалификации, необходимые для точного определения стоимости имущества.